Giá chung cư tại Hà Nội đã thiết lập một mặt bằng giá mới. (Ảnh minh hoạ)

Tại khu vực Hà Nội, giá chung cư đã thiết lập một mặt bằng giá mới, mức giá phổ biến 30 – 40 triệu đồng/m2 tại khu vực trung tâm gần như rất hiếm. Các dự án mới mở bán trong năm 2024 đều có giá bán sơ cấp phổ biến ở mức hơn 60 - 70 triệu đồng/m2. Cá biệt một số dự án có giá bán 100 - 130 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều căn hộ đã qua sử dụng nhiều năm vẫn tăng giá.

Những con số trên cộng gộp lại đã khiến cho mặt bằng giá chung cư ở Hà Nội lần đầu tiên vượt TP HCM. Nếu trước năm 2024, giá căn hộ chung cư tại TP HCM luôn cao hơn Hà Nội khoảng 20-30% thì tính đến hết tháng 11/2024, giá căn hộ tại Hà Nội bất ngờ tăng mạnh, mặt bằng giá trung bình vượt TP HCM ở mức đáng kể.

Phân tích nguyên nhân dẫn đến hiện tượng giá chung cư Hà Nội tăng nhanh chỉ trong thời gian ngắn, chuyên gia của CBRE chi nhánh Hà Nội cho rằng, thói quen tiêu dùng bất động sản của người Hà Nội bắt đầu thay đổi và sản phẩm chung cư đã được ưa chuộng hơn.

Bên cạnh đó, hiện nay nhiều chủ đầu tư nước ngoài cũng như các doanh nghiệp lớn có tiềm lực tham gia thị trường. Sự đa dạng về sản phẩm cùng với thay đổi về thị hiếu người tiêu dùng khiến thị trường trở nên cạnh tranh và phát triển hơn chỉ trong thời gian ngắn.

Ngoài ra, chuyên gia cho rằng một số nguyên nhân khác như lợi thế hạ tầng của Hà Nội, bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định, lãi suất thấp, sự phát triển và tiềm năng nói chung của thị trường bất động sản Hà Nội... đã khiến giá chung cư thủ đô cao hơn TP HCM.

4. Đất vùng ven Hà Nội tăng chóng mặt

Từ giữa tháng 8/2024, những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức gây xôn xao thị trường bất động sản với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, thời gian đấu giá dài và mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm.

Tiếp đó, hàng loạt phiên đấu giá đất ở Phúc Thọ, Thạch Thất, Sóc Sơn… gây chú ý. Ngoài việc giá trúng hàng trăm triệu đồng/m2, cao gấp hàng chục đến hàng trăm lần giá khởi điểm, các phiên đấu giá đất còn ghi nhận có nhiều “tay to” gom nhiều lô. Đáng chú ý, nhiều người trúng đấu giá sau đó đã bỏ cọc, để lại nhiều hệ lụy cho thị trường.

Tại diễn đàn Diễn đàn Bất động sản Việt Nam (VREF 2025) mới đây, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS nhìn nhận: "2024 là năm chứng kiến sự biến động đột biến của giá bất động bản, đặc biệt là thị trường Hà Nội. Nhiều phiên đấu giá đất liên tục lập đỉnh về giá trúng, tạo ra những kỷ lục, nhiều vị trí có giá đất được trả lên tới hàng trăm triệu đồng cho một mét vuông".

Vị này cho rằng có 6 nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên.

Một là kết quả phục hồi của thị trường chung. Hai là mức giá khởi điểm thấp. Ba là nguồn cung vẫn hạn chế. Bốn là tâm lý đầu cơ. Năm là kỳ vọng giá tiếp tục tăng khi quy hoạch đô thị và hạ tầng được mở rộng. Sáu là quy định xử phạt vi phạm liên quan chưa cụ thể và đủ răn đe.

Theo chuyên gia, hàng loạt hệ lụy có thể xảy ra, bao gồm ảnh hưởng tới sự nghiêm túc của một giải pháp có tính công khai, minh bạch; gây thiệt hại cho công tác tổ chức các phiên đấu giá khi xảy ra tình trạng bỏ cọc, phải dừng phiên đấu giá và tổ chức lại sau đó.

Ngoài ra, thực trạng này còn khiến thị trường xác lập mặt bằng giá cao, gây ảnh hưởng đến cung - cầu trong thời gian tới.

Về lâu dài, sẽ gây tác động xấu tới vấn đề an sinh xã hội, khi giá bán bị đẩy lên cao khiến người dân không còn cơ hội tiếp cận đất đai

Giữa tháng 12, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu chấn chỉnh đấu giá đất, trong đó đánh giá công tác tổ chức tại một số địa phương vẫn còn hiện tượng người tham gia đấu giá trả giá cao bất thường, có dấu hiệu thổi giá, hoặc thông đồng, cấu kết thao túng giá để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

5. Ngóng chờ bảng giá đất mới

Luật đất đai mới có hiệu lực từ 1/8/2024 khi từ năm 2026, bảng giá đất sẽ được UBND các tỉnh ban hành mỗi năm một lần để sát với thị trường, thay vì 5 năm như quy định cũ.

Trước mắt, Bộ Tài chính cho biết bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành theo Luật Đất đai cũ được sử dụng tới hết năm 2025. Trong trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 cho phù hợp thực tế với giá đất ở địa phương.

Một số địa phương như Hà Nội, TP HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bắc Giang, Hải Dương… đã bắt tay vào xây dựng bảng giá đất mới, kết quả cho thấy giá đất có xu hướng tăng.

Ngày 30/12, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có văn bản khẩn kiến nghị thành phố chưa cần thiết ban hành bảng giá đất.

Ông Châu cho biết, giá của "Dự thảo Bảng giá đất" TP HCM phổ biến tăng từ 10 - 20 lần so với Bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường. 

HoREA cũng dự báo bảng giá đất sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất" do phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cao hơn trước đây. 

Theo đại diện HoREA, mức giá của "Dự thảo Bảng giá đất" sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế. Trước hết là, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

6. Nhà ở xã hội trở thành từ khoá phổ biến

“Nhà ở xã hội” là một trong những từ khóa được nhắc đến nhiều nhất của ngành bất động sản trong năm 2024.

Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023.

Trong đó, giai đoạn 2021-2025 dự kiến hoàn thành khoảng 428.000 căn hộ nhà ở xã hội. Giai đoạn 2025-2030, hoàn thành thêm khoảng 634.200 căn hộ, nâng tổng số lên hơn 1 triệu căn

Số liệu tổng hợp của các địa phương, giai đoạn từ năm 2021 đến hết quý III/2024, trên địa bàn cả nước có 622 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 565.177 căn. Trong đó, số lượng dự án hoàn thành là 79 dự án với quy mô 42.414 căn; số lượng dự án đã khởi công xây dựng là 131 dự án với quy mô 111.687 căn; số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư là 412 dự án với quy mô 411.076 căn.

Về triển khai thực hiện gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, hiện nay, ngoài 4 ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước (BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietcombank) thì có thêm 4 ngân hàng là Tiên Phong (TPbank), VPBank, MBBank và Techcombank đã có văn bản đăng ký tham gia chương trình với số tiền đăng ký của mỗi ngân hàng là 5.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo tổng hợp đến tháng 9/2024, mới có 34/63 UBND tỉnh có văn bản, công bố 83 dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi trên Cổng thông tin điện tử.

Minh Hằng