Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản đang dần khởi sắc khi hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nguồn cung nhà ở cũng được cải thiện đáng kể. Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội đang chứng kiến làn sóng bùng nổ với hàng loạt dự án mới được khởi công, mở ra hy vọng lớn cho người thu nhập thấp.

Thế nhưng, vấn đề đặt ra là, làm thế nào để nguồn cung dồi dào này thực sự đến tay người lao động, thay vì rơi vào tay các nhóm lợi ích thông qua trình trạng "lách luật” mua đi, bán lại NƠXH dẫn đến thực trạng có những người sở hữu NƠXH nhưng lại không trong diện thụ hưởng ưu đãi này.

Một thực tế đáng lo ngại nữa là, nhiều căn hộ NƠXH không được sử dụng đúng mục đích. Không ít trường hợp mua để đầu cơ, cho thuê lại hoặc thậm chí sang nhượng trái phép dưới hình thức bán suất ngoại giao, biến chính sách an sinh thành công cụ trục lợi. Đáng nói hơn, còn có dấu hiệu thông đồng, “găm hàng” để tạo khan hiếm giả, đẩy giá trị giao dịch ngầm lên cao.

Để làm rõ những nội dung trên, phóng viên đã có buổi trò chuyện với KTS. Trần Huy Ánh - Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội và Luật sư Hoàng Văn Hà - Giám đốc Công ty Luật ARC Hà Nội.

Làm sao để NƠXH đến đúng đối tượng?

- Hiện nay, tình trạng “lách luật” để mua đi, bán lại NƠXH dẫn đến thực trạng có những người sở hữu NƠXH nhưng lại không trong diện thụ hưởng ưu đãi này, điều này dẫn đến hệ lụy như thế nào, thưa KTS. Trần Huy Ánh?

KTS. Trần Huy Ánh: Thực tế cho thấy, có không ít người không đủ điều kiện nhưng vẫn sở hữu NƠXH, trong khi những đối tượng thực sự cần lại bị mất cơ hội. Nguyên nhân xuất phát từ sự chênh lệch giá quá lớn giữa NƠXH và nhà thương mại. Khi giá nhà trên thị trường dao động từ 30 - 70 triệu đồng/m², trong khi NƠXH chỉ khoảng 19 - 20 triệu đồng/m², sự chênh lệch này đã trở thành “mảnh đất màu mỡ” để một số cá nhân lợi dụng chính sách, hợp thức hóa hồ sơ, lách luật nhằm trục lợi.

Trong khi đó, những người thu nhập thấp lại gặp muôn vàn khó khăn khi tiếp cận NƠXH. Họ thường vất vả mưu sinh, ít có điều kiện tìm hiểu thủ tục phức tạp. Việc xác minh thu nhập cũng gặp nhiều rào cản khi chính quyền địa phương không có hệ thống dữ liệu đầy đủ để kiểm chứng. Điều này tạo ra kẽ hở, khiến không ít căn hộ NƠXH bị chuyển nhượng trái phép, trở thành công cụ kinh doanh thay vì phục vụ mục đích an sinh.

Hệ lụy là chính sách nhân văn của Nhà nước không đến được đúng đối tượng, gây ra sự bất công trong tiếp cận nhà ở và làm suy giảm niềm tin của xã hội. Vì vậy, vấn đề không chỉ nằm ở việc gia tăng nguồn cung mà quan trọng hơn là phải siết chặt quản lý, đảm bảo NƠXH thực sự phục vụ người thu nhập thấp. Đây không chỉ là câu chuyện kinh tế mà còn là vấn đề chính trị, xã hội, thể hiện năng lực quản trị và sự quan tâm của Nhà nước với người dân. Nếu không kiểm soát tốt, những chính sách tốt đẹp sẽ vô tình trở thành mảnh đất cho tiêu cực phát sinh, làm lệch lạc mục tiêu ban đầu.

- Làm sao để đảm bảo NƠXH đến đúng đối tượng, tránh hiện tượng vi phạm nói trên? Cần có cơ chế giám sát nào để ngăn chặn việc nhà đầu tư thứ cấp gom mua rồi bán lại với giá cao, thưa ông?

KTS. Trần Huy Ánh: Ở nhiều quốc gia, NƠXH không được giao dịch tự do mà gắn với quỹ tiết kiệm nhà ở, đảm bảo chỉ người đủ điều kiện mới được hưởng chính sách. Ví dụ, tại Singapore, công dân phải đóng góp vào quỹ nhà ở ngay từ khi đi làm, đồng thời chịu sự giám sát chặt chẽ về thu nhập, thuế và an sinh xã hội.

Công nghệ như blockchain có thể giúp theo dõi tài chính minh bạch, ngăn chặn tình trạng kê khai thu nhập gian lận để trục lợi. Đặc biệt, Singapore còn cấm người nước ngoài tiếp cận NƠXH, đảm bảo quỹ nhà ở phục vụ đúng đối tượng. Đây là những kinh nghiệm quan trọng để Việt Nam áp dụng, tránh tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại với giá cao.

- Các tiêu chí xét duyệt người mua NƠXH nên điều chỉnh gì để tăng khả năng tiếp cận cho người thu nhập thấp?

KTS. Trần Huy Ánh: Một hệ thống tài chính minh bạch và chặt chẽ sẽ đảm bảo NƠXH đến đúng đối tượng thụ hưởng, dựa trên thu nhập, nghĩa vụ thuế và đóng góp xã hội của họ. Khi đó, các tiêu chí hành chính như "hoàn cảnh khó khăn" hay "có công" chỉ mang tính hình thức, bởi bản thân dữ liệu tài chính đã phản ánh chính xác khả năng và nhu cầu của người lao động.

Người thu nhập thấp không thể mua căn hộ quá lớn vượt khả năng tài chính, nhưng cũng không thể sống trong không gian quá chật chội, thiếu điều kiện tối thiểu. Do đó, cần có sự hỗ trợ từ các quỹ tài chính, tổ chức xã hội để đảm bảo quyền có nhà ở phù hợp với mức sống và thu nhập.

Bên cạnh đó, nhiều lao động trẻ có tài năng nhưng thu nhập khởi điểm thấp, khó tiếp cận NƠXH. Trong trường hợp này, doanh nghiệp có thể đóng vai trò bảo lãnh, hỗ trợ tài chính để giúp họ ổn định chỗ ở, giữ chân nhân sự, tạo sự gắn kết bền vững giữa người lao động và người sử dụng lao động. Đây không chỉ là bài toán nhà ở, mà còn là giải pháp thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội theo hướng bền vững.

- Đối với 120.000 tỷ đồng cho vay NƠXH vẫn được cho là còn tồn tại nhiều bất cập, theo ông cần làm gì để giải quyết các bất cập, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua và doanh nghiệp được tiếp cận?

KTS. Trần Huy Ánh: Việc Nhà nước dành 120.000 tỷ đồng cho quỹ phát triển NƠXH là một chính sách quan trọng, nhưng thực tế cho thấy việc giải ngân số tiền này không hề dễ dàng. Dù nguồn lực đã được bố trí và quyết tâm thực hiện là rõ ràng, nhưng những rào cản về tính hợp lý và an toàn tài chính vẫn khiến dòng vốn khó tiếp cận các dự án NƠXH.

Ở nhiều quốc gia, thay vì Nhà nước trực tiếp rót vốn, các dự án NƠXH thường được tài trợ thông qua phát hành trái phiếu, tạo ra dòng tiền phát triển bền vững. Khi coi NƠXH như một tài sản tài chính thuần túy, việc huy động vốn sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, nếu xem NƠXH là một tài sản xã hội, hệ thống tài chính và thị trường sẽ dễ dàng khơi thông dòng vốn, thúc đẩy đầu tư mà không phụ thuộc vào nguồn quỹ ưu đãi.

Thay vì tiếp cận theo mô hình bao cấp truyền thống, Việt Nam cần hướng tới một cơ chế tài chính hiện đại hơn, tiệm cận với thị trường trái phiếu xanh - nơi các khoản đầu tư vào NƠXH không chỉ mang lại lợi ích kinh tế mà còn góp phần phát triển xã hội bền vững. Khi đó, không chỉ 120.000 tỷ đồng được giải ngân hiệu quả, mà còn huy động được nguồn lực xã hội rộng lớn, giúp dòng tiền lưu thông nhanh và bền vững hơn.

- Chất lượng và hạ tầng NƠXH hiện nay có đáp ứng nhu cầu sống của người dân không? Cần cải thiện điều gì để tránh biến NƠXH thành khu ổ chuột mới?

KTS. Trần Huy Ánh: Khi nhắc đến NƠXH, chúng ta thường tập trung vào việc giảm chi phí xây dựng. Tuy nhiên, nếu chỉ ưu tiên giá rẻ mà bỏ qua chất lượng, thì chi phí duy tu, bảo dưỡng sau này lại rất cao. Trên thế giới, NƠXH không bị phân biệt với nhà ở thương mại bằng mức giá xây dựng mà bằng chính sách hỗ trợ phù hợp. Chất lượng công trình phải được đảm bảo đồng đều để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư và giảm thiểu chi phí sửa chữa về lâu dài.

Một trong những mô hình phổ biến và hiệu quả nhất hiện nay là phát triển NƠXH theo hướng nhà cho thuê với giá hợp lý, thay vì bán trực tiếp. Nhiều quốc gia không đặt nặng việc bán nhà cho người thu nhập thấp mà tập trung vào việc cung cấp chỗ ở với giá thuê hợp lý. Điều này giúp đa dạng hóa đối tượng tiếp cận nhà ở mà không tạo ra sự phân hóa quá lớn về chất lượng sống.

Trên thực tế, nhiều khu nhà ở thu nhập thấp vẫn có chất lượng ngang với nhà thương mại. Sự khác biệt chủ yếu nằm ở chính sách giá thuê và vị trí, giúp người dân lựa chọn nơi phù hợp với khả năng tài chính mà vẫn đảm bảo điều kiện sống tốt. Đây là hướng đi bền vững, giúp NƠXH thực sự trở thành giải pháp an sinh dài hạn thay vì chỉ là tài sản, hàng hóa có giá trị sử dụng nhưng được trao đổi, giao dịch ngắn hạn.

Siết chặt quản lý, xử lý vi phạm trong cho thuê, sử dụng NOXH

-Thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp cho thuê sai mục đích như ở Khu nhà ở công nhân tại xã Kim Chung (Đông Anh, Hà Nội) làm thất thu hàng tỷ đồng ngân sách nhà nước. Làm thế nào để giải quyết dứt điểm tình trạng này, thưa luật sư Hoàng Văn Hà?

Luật sư Hoàng Văn Hà: Tình trạng mua bán, cho thuê trái phép NƠXH gây thất thoát ngân sách và sai lệch chính sách an sinh. Để chấm dứt, cần kiểm tra định kỳ, áp dụng công nghệ như định danh điện tử, dữ liệu dân cư để phát hiện vi phạm. Bên cạnh đó, chỉ cho phép bán NƠXH cho Quỹ NƠXH với giá hợp lý. Ngoài ra, cần phạt nặng vi phạm hành chính, thậm chí xử lý hình sự nếu có dấu hiệu trục lợi bất chính. Thực thi đồng bộ sẽ giúp NƠXH đến đúng đối tượng, đảm bảo công bằng và hiệu quả chính sách.

- Theo ông, đâu là những nguyên nhân để xảy ra những sai phạm này?

Luật sư Hoàng Văn Hà: Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, trong đó có thể kể đến: Thứ nhất, kẽ hở trong chính sách và khâu kiểm soát. Việc xét duyệt đối tượng mua NƠXH còn hình thức, thiếu kiểm soát về thu nhập, tình trạng sở hữu nhà ở thực tế. Điều này, tạo điều kiện cho những người không thực sự có nhu cầu lợi dụng để trục lợi. Thứ hai là, công tác thanh tra, giám sát chưa hiệu quả: Nhiều địa phương chưa thực sự quyết liệt trong quản lý, thiếu cơ chế giám sát sau khi bàn giao nhà. Thứ ba là, nhiều đối tượng đã lợi dụng kẽ hở pháp luật để "lách luật": Một số người mua NƠXH nhưng sau đó lập hợp đồng ủy quyền, hợp đồng thuê dài hạn để lách luật chuyển nhượng trái phép.

- Chế tài hiện nay đã đủ sức răn đe chưa? Phải xử lý các tổ chức, cá nhân liên quan đến sai phạm này như thế nào, thưa luật sư?

Luật sư Hoàng Văn Hà: Hiện nay, pháp luật đã có quy định xử lý vi phạm liên quan đến nhà ở xã hội (NƠXH), nhưng thực tế vẫn còn nhiều bất cập. Cụ thể:

Thứ nhất, về xử phạt hành chính, theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi cho thuê, bán lại NƠXH sai quy định có thể bị phạt từ 50-100 triệu đồng và thu hồi nhà. Tuy nhiên, mức phạt này chưa đủ sức răn đe.

Thứ hai, nếu phát hiện gian lận hồ sơ để trục lợi, người vi phạm có thể bị truy tố tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” hoặc “Lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ.” Trường hợp cán bộ tiếp tay cho sai phạm, có thể bị xử lý về tội “Nhận hối lộ.”

Về giải pháp xử lý: Đối với cá nhân vi phạm: Bị xử phạt hành chính, thu hồi nhà, cấm tham gia mua NƠXH trong thời gian nhất định, truy cứu trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu gian lận.

Đối với doanh nghiệp: Chủ đầu tư, sàn giao dịch tiếp tay có thể bị tước giấy phép kinh doanh.

Đối với cán bộ vi phạm: Nếu có dấu hiệu thông đồng, nhận hối lộ, cần xử lý nghiêm theo quy định pháp luật.

Muốn chính sách NƠXH phát huy đúng mục đích, cần siết chặt điều kiện xét duyệt, tăng cường giám sát và nâng cao chế tài xử lý vi phạm. Khi thị trường NƠXH minh bạch, bền vững, nó mới thực sự trở thành công cụ an sinh đúng nghĩa, thay vì bị lợi dụng để trục lợi.