Kiếm hàng tỷ đồng

Chị Nguyễn Minh Tuyết, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, hai năm qua, giá nhà đất quá cao khiến việc "lướt sóng" không còn hấp dẫn. Thay vào đó, chị chuyển sang mua nhà cũ, cải tạo rồi bán lại với giá cao.

Theo chị Tuyết, nhà chung cư mới từ 2 phòng ngủ hiện có giá khoảng 4 - 5 tỷ đồng, lại ở xa trung tâm nên khó thanh khoản. Trong khi đó, nhà cũ tại các căn tập thể ở trung tâm giá chỉ khoảng 2 tỷ đồng, sau khi cải tạo với chi phí 200 triệu đồng, có thể bán lại và thu lãi 200 - 300 triệu đồng. Phân khúc này đòi hỏi vốn ít hơn nhưng mang lại lợi nhuận tốt và dễ giao dịch.

"Tôi từng mua một ngôi nhà tập thể ở quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội với giá 2,3 tỷ đồng, sau đó đầu tư 200 triệu đồng để làm lại gác lửng, sơn sửa. Chỉ sau hai tháng, tôi bán lại với giá 3,3 tỷ đồng. Tiếp đó, tôi dùng số tiền này mua một căn nhà cũ ở khu sầm uất hơn với giá 3,5 tỷ đồng, chi thêm 300 triệu đồng cải tạo và bán được 4,8 tỷ đồng", chị Tuyết tiết lộ.

Nếu thuận lợi, việc mua bán và sửa chữa diễn ra nhanh chóng. Mỗi tháng, chị Tuyết có thể bán từ 2-3 căn nhà, thu về lợi nhuận hàng tỷ đồng.

Tương tự, anh Công Minh (quận Đống Đa, TP Hà Nội), một nhà thầu xây dựng cũng cho biết, nhờ kinh nghiệm sửa chữa, anh chuyên săn nhà cũ trong ngõ để cải tạo và bán lại kiếm lời.

Theo anh Minh, anh thường chọn những căn nhà xuống cấp, phải xây mới để mua được giá tốt. Chẳng hạn, nửa năm trước, anh mua một căn nhà 50m2 ở quận Đống Đa với giá 3,5 tỷ đồng. Dù nhà cũ và nằm trong hẻm nhỏ, anh biết khu vực này sắp mở rộng đường lên 8m nên mạnh dạn đầu tư thêm 300 triệu đồng xây nhà cấp bốn có gác. Chỉ sau một tháng, anh bán lại với giá 4,3 tỷ đồng.

Cũng theo chị Bích Vi, một môi giới bất động sản, giá nhà đất đang quá cao, khiến thanh khoản khó khăn. Điều này buộc nhiều nhà đầu tư phải chuyển hướng dòng tiền. Nhiều người chọn mua căn hộ cũ giá khoảng 3 tỷ đồng, diện tích nhỏ, sau đó bỏ thêm 100 - 200 triệu đồng tân trang, kỳ vọng thu lãi 200 - 300 triệu đồng mỗi căn.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Dù cách đầu tư này dù lợi nhuận cao nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là với người thiếu kinh nghiệm.

Anh Trần Quốc Hùng (45 tuổi, nhà đầu tư tự do tại Hà Nội) tin rằng mua nhà cũ, cải tạo rồi bán lại là cách sinh lời dễ dàng. Tuy nhiên, sau thương vụ đầu tiên, anh nhận ra mọi thứ không đơn giản như tưởng tượng.

Cuối năm ngoái, anh Hùng mua một căn nhà cấp bốn cũ rộng 35m2 ở quận Thanh Xuân với giá 2,6 tỷ đồng. “Tôi nghĩ chỉ cần sửa sang một chút là có thể bán nhanh với giá cao. Kế hoạch ban đầu của tôi là bỏ ra khoảng 200 triệu đồng cải tạo rồi bán lại với giá từ 3,4 - 3,5 tỷ đồng”, anh kể.

Tuy nhiên, khi bắt tay vào sửa chữa, anh mới phát hiện căn nhà có nền yếu, cần gia cố móng, chống thấm và làm lại toàn bộ hệ thống điện nước. Chi phí cải tạo không dừng ở 200 triệu đồng mà đội lên gần 450 triệu đồng.

Sau khi hoàn thiện, anh Hùng rao bán với giá 3,6 tỷ đồng nhưng gần như không có khách hỏi mua. Sau 5 tháng chôn vốn, anh buộc phải giảm giá xuống còn 3,2 tỷ đồng, nhưng vẫn rất khó bán. Cuối cùng, sau nửa năm, anh chấp nhận bán lỗ với giá 3 tỷ đồng, tính ra mất hơn 100 triệu đồng chưa kể công sức và thời gian.

"Muốn thành công, nhà đầu tư phải hiểu rõ chi phí xây dựng, có đội thợ quen hoặc nhà thầu tin cậy để thẩm định nhà. Quan trọng nhất là biết tính toán sửa chữa hợp lý để tối ưu chi phí, tránh đẩy giá bán lên quá cao khiến nhà khó thanh khoản", anh Minh thừa nhận.

Chị Vi cũng cho biết, hình thức đầu tư này không còn dễ dàng. Giá nhà cao khiến việc tìm được căn hộ giá tốt trở nên khó khăn. Ngay cả chung cư cũ xuống cấp cũng có giá "trên trời", đẩy người mua vào thế thận trọng, thậm chí trì hoãn kế hoạch mua nhà để chờ thị trường ổn định.

Ông Phan Đông, chuyên gia bất động sản nhận định, xu hướng này sẽ còn phát triển. Việc "mới hóa" nhà cũ không chỉ là làm đẹp, mà còn giúp giải quyết nhu cầu nhà ở chất lượng tốt hơn cho người mua. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tính toán kỹ vì chi phí sửa chữa có thể đội so với dự kiến và việc bán ra có thể không nhanh như mong muốn.

Hơn nữa, thực tế nhiều căn hộ tập thể cũ có diện tích sử dụng lớn hơn diện tích trên sổ đỏ, người mua cần kiểm tra kỹ tính pháp lý, xem có khả năng hợp thức hóa phần diện tích dư hay không để tránh rủi ro sau này. Nếu diện tích sử dụng thực tế lớn hơn trên sổ đỏ, người mua có thể gặp khó khăn khi làm thủ tục sang tên, do phần diện tích chênh lệch không được công nhận hợp pháp.

Ngoài ra, nếu muốn xây dựng lại hoặc cải tạo, phần diện tích không có trên sổ đỏ có thể bị chính quyền yêu cầu tháo dỡ hoặc không cấp phép sửa chữa. Trong trường hợp có quy hoạch, phần diện tích vượt sổ đỏ có thể không được bồi thường hoặc hỗ trợ khi giải tỏa.

Ông Đông đưa ra những lời khuyên dành cho người muốn tham gia lĩnh vực: "Người mua nên tìm hiểu kỹ trước khi mua, ưu tiên vị trí tốt, tránh các ngôi nhà có pháp lý phức tạp. Quan trọng nhất là phải biết mình sửa để bán cho ai, đừng đổ tiền vào những thứ không tăng giá trị của ngôi nhà".

Với những người nhanh nhạy và có tính toán, nghề tân trang nhà cũ có thể mang lại lợi nhuận cao, nhưng nó không phải là "miếng bánh dễ ăn". Việc nghiên cứu, dự trù chi phí và tìm hiểu khách hàng tiềm năng là chìa khóa dẫn đến thành công trong nghề này.

Trịnh Hải